“數字國土”工程在土地管理部門的實施

1 概 述

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“數字地球”，是一種可以嵌入海量地理數據的、多分辨率的和三維的地球的表示。它是對真實地球及其相關現象的統一性的數字化重現和認識，包括構成體系的數字形式的所有空間數據和與此相關的所有的文本數據，及其涉及到的把數據轉換成可理解的信息并可方便地獲得它的一切相應的理論和技術?！皵底值厍颉焙诵乃枷胗袃牲c，一是用數字化手段統一性地處理地球問題，另一點是最大限度地利用信息資源。

“數字國土”是“數字地球”最重要的組成部分，是對真實國土及其相關現象的數字化重現和認識。“數字國土”的基本特征是國土資源信息的數字化、網絡化以及信息服務的社會化。

數字國土工程是“數字國土”的具體實現，是國土資源信息基礎設施的開發、建設和利用。其主要內容就是現代信息技術的研究與開發、國土資源基礎數據庫建設、國土資源信息網絡的建設、國土資源管理信息系統建設和國土資源信息社會化服務系統的建設。

2 實施的目的和意義

隨著21世紀的到來，全球正在迅速地進入信息化社會。浙江省結合土地管理工作的實際，在全省開展建立“數字國土”工程工作。實施“數字國土”工程目的在于：

（1）通過“數字國土”工程，實現浙江省土地管理信息的數字化、網絡化。浙江省十幾年的土地管理工作，積累了大量豐富翔實的數據、圖件和資料，這些寶貴翔實的資料，如不利用現代信息技術加以管理，就難以保證資料的現勢性，甚至若干年后將失去其應有的利用價值，因此，通過建立數字國土工程，實現浙江省土地管理信息的數字化、網絡化，加強國土資源動態監測，既為政府決策提供科學依據，又為整個社會提供信息服務。

（2）通過“數字國土”工程，推進土地管理信息技術及信息系統的開發、研究工作。傳統的手工方式已不能滿足土地管理信息化的需要，通過實施數字國土工程，推進土地管理信息化技術的研究、應用，開發出先進適用的土地資源管理信息系統、土地資產管理信息系統、辦公自動化系統及信息社會化服務系統，促進資源調查和評價工作的現代化、土地管理工作的信息化以及信息服務的社會化。

（3）通過實施“數字國土”工程，推進土地信息系統建設的規范化、標準化。數字國土工程的實施，必須在國家空間基礎數據框架下，結合浙江省實際情況，在基礎數據建庫、系統開發、網絡建設、信息社會化服務方面制定省級規范、標準，以保證數據實時更新、信息共享、系統互聯互動。

（4）通過實施“數字國土”工程，提高工作效率，促進管理模式、管理體制的改進，推動工作、管理上臺階。通過提供各種查詢、統計、虛擬現實的手段，提供翔實的土地圖形和屬性資料，輔助領導決策，提高辦事效率，轉變管理模式，增強宏觀控制，推動國土資源規劃、管理、保護和合理利用上一個新臺階；為形成適應社會主義市場經濟要求的集中統一、精干高效、依法行政、具有權威的國土資源管理新體制，提供現代技術支撐和保障。

3 實施內容

3.1 總體構成

“數字國土”工程建設包括基礎數據庫建設、網絡建設和信息系統及信息社會化服務系統的建設，結合浙江省信息化工作實際，具體分為：標準化建設、基礎數據庫建設、信息系統建設、信息網絡建設和信息社會化服務體系建設。浙江省數字國土工程系統構成如下圖所示：

土地資源監測調查工程論文集[2]

3.2 標準化建設

3.2.1 目標任務

通過“數字國土”工程的實施，在實踐中探索國土資源信息采集、存儲、處理、開發利用、制圖輸出的一系列規范和標準，形成規范整個浙江省的一系列完整、科學、實用的省級規范和標準，并輔助國家制定有關的規范和標準。

3.2.2 主要內容

（1）空間定位框架。它為各種數據信息的輸入、輸出和匹配處理提供共同的地理坐標基礎。這種坐標基礎可以歸結為地理坐標、網格坐標和投影坐標三種坐標系統。

（2）數據分類標準。為了計算機存儲、編碼、檢索、分析等的需要，必須有統一的數據分類標準。分類體系劃分是否合理，直接影響到地理信息數據的組織，系統間的數據聯結、傳輸和共享，以及地理信息系列產品的質量。

（3）數據編碼系統。地理信息系統存儲的空間要素具有時空及屬性的復雜性特征，需要通過計算機能夠識別的代碼體系來提供數據信息的地理分類和特征描述，同時需要制定統一的編碼標準，以實現地理要素的計算機輸入、存儲及數據間的交換、共享。

（4）數據交換格式。對不同來源和不同形式的數據，都必須提供標準的數據交換格式，以保證系統對各種數據信息的接納、處理和共享。

（5）系統建設規范。系統建設規范又可分為浙江省土地資源管理相關技術規定、浙江省土地產權產籍管理相關技術規定等一系列開發建設規范。規范中對系統硬件選型、軟件選擇、數據采集、數據管理、系統開發、系統輸出、系統測試、成果上報等均提出了具體要求。

3.3 基礎數據庫建設

3.3.1 目標任務

通過實施數字國土工程，建立起浙江省全省的土地利用現狀調查、土地變更調查、土地利用總體規劃、基本農田保護區規劃、農用土地分等定級估價、城鎮土地產權產籍管理、城鎮基準地價等一系列基礎圖庫，實現浙江省國土資源的數字化，從而實現數據的有效管理，提高數據的查詢、檢索、利用的效率。

3.3.2 主要內容

（1）土地利用現狀調查數據庫。為了能夠全面、準確地反映浙江省土地詳查數據匯總的結果，把1986～1998年9月底完成的浙江省土地資源詳查資料入庫，建立土地利用現狀調查數據庫，充分利用投入了大量資金、人力、物力獲得的詳查成果，實現信息的共享。

（2）土地變更調查數據庫。為了保證土地利用資料的現勢性，及時開展每年一次的土地利用現狀變更調查工作，建立土地變更調查數據庫。相應的前一年的資料變為歷史資料，予以保存，以備查閱。

（3）土地利用遙感監測數據庫。配合土地資源監測調查工程，利用遙感影像數據和監測結果數據，逐步建立起土地利用動態遙感監測數據庫，并與變更調查、土地統計數據相結合，運行和不斷完善土地利用動態監測系統，形成自上而下的監測管理體系和用地變化快速預警機制。通過土地利用日常監測、應急監測的開展，實時更新監測數據庫，向社會發布土地利用監測信息。

（4）土地利用總體規劃數據庫。在土地利用現狀和土地變更數據庫的基礎上，為保護基本農田，提高土地利用率，保障土地的可持續利用，建立土地利用總體規劃數據庫，對建設用地進行總量控制，對耕地實行切實保護。

（5）基本農田保護區規劃數據庫。根據土地利用總體規劃，建立基本農田保護區規劃數據庫，切實保護基本農田。

（6）農用地分等定級數據庫。結合土地資源調查和評價，建立起反映浙江省農用土地、特別是耕地質量的農用地分等定級數據庫，為耕地保護和農用地規劃提供基礎信息和科學依據。

（7）城鎮地籍數據庫。建立1∶500縣（市）級城鎮地籍數據庫，形成以變更地籍調查、土地登記、地籍統計和地籍信息社會化查詢服務為主要內容的現代化管理體系。用公開、公正和高效的管理手段代替傳統的作業方式，推行地籍資料公開查詢制度，全面提高地籍管理社會化服務的水平。

（8）城鎮基準地價數據庫。建立城鎮基準地價數據庫，根據評價模型和評價因子，實時更新城鎮基準地價。在此基礎上，建立起城市基準地價更新、管理和社會化服務體系。

（9）數據庫管理系統的引進、研究和開發。引用和開發數據庫管理信息系統，對各數據庫的空間信息和屬性信息進行統一管理，保證各數據庫間數據的協調一致、信息共享。在網絡互聯的基礎上，按存儲量及反應時間的要求建立分布式數據庫。

3.4 系統建設

3.4.1 目標任務

通過實施“數字國土”工程，利用國土資源數據庫的數據信息，在國際互聯網和國家專用通信網的環境下，采用現代信息技術，建立計算機輔助辦公自動化系統，以提高工作效率、轉變管理模式、增大監督力度，使工作、管理水平上一個新的臺階。

3.4.2 主要內容

（1）土地資源管理信息系統。運用現代先進的GIS技術，建立以土地利用現狀調查、土地變更調查、土地利用總體規劃、基本農田保護區規劃、農用地分等定級估價數據庫為基礎的，以土地利用總體規劃、基本農田保護區規劃、土地用途管制、農用土地分等定級估價等為主要內容的，以土地利用總體規劃實施管理、農用土地產權管理為根本目的的土地資源管理信息系統。以加強對土地資源的規劃、管理、保護和合理利用，真正實現按規劃管地、按產權管理，實施對土地利用狀況進行動態監測。它又可分為：

——土地利用現狀調查信息系統。該系統主要是對土地利用調查的成果進行建庫，內容包括圖形、屬性和必要的統計匯總；其次是依據變更數據及時對庫內容進行修改，以保證土地利用現狀數據的現勢性。

——遙感動態監測信息系統。該系統利用遙感資料進行圖像處理來獲得地面數據，通過GIS技術進行空間數據的定位來對土地利用的變化進行實時監測和分析。

——土地利用規劃管理信息系統。該系統以輔助決策的方式編制土地利用總體規劃，土地利用專項規劃，建立土地利用規劃信息庫，實行土地用途管制；監察規劃實施過程中土地利用的時空變化，對其實行技術、行政和法律的管理；同時，進行規劃實施中的效益分析，實施過程中對規劃逐步更新、完善，優化土地利用。

——耕地保護管理信息系統。該系統采用GIS技術，在土地利用現狀圖上提取基本農田塊和范圍，建立基本農田管理數據庫，建立保證耕地動態平衡的管理信息系統，切實保護耕地。

——農地轉用管理信息系統。該系統根據土地利用規劃數據庫、耕地保護數據庫、建設用地指標對農地轉用項目進行審查、審批，建立農地轉用管理數據庫。針對土地征用的流程建立計算機管理程序，建立農地征用管理數據庫。

——建設用地管理信息系統。該系統用于建設用地項目的審查、審批和管理。系統具有建設用地審批全流程，并可調用土地利用現狀進行空間分析來進行項目的選址，利用建設用地指標數據庫、行業項目用地指標數據庫審查項目用地面積，建立建設用地管理數據庫。建設用地項目的會審需要利用土地利用規劃數據、耕地保護數據、土地權屬數據并與其相應的系統發生關系。

——土地農用地分等定級估價信息系統。該系統根據土地地貌、土相、自然環境、土地質量、土地區位、種植制度等影響因子進行農用土地分等定級，建立不同區農用土地的分等、定級模型，建立相應的信息庫，按有關模型進行分等定級。

（2）土地資產管理信息系統。根據城鎮的規模、類型，結合當地的經濟技術條件建立以城鎮村莊初始地籍調查、土地登記數據庫及城市基準地價數據庫為基礎，土地變更登記為主要內容，土地市場交易管理為目標的土地資產管理信息系統。實現地籍工作過程的現代化、資料管理的數據化和信息交換的網絡化，建立以計算機為支持的地籍資料公開查詢制度，促進地籍成果的推廣應用。它又可分為；

——土地產權產籍管理信息系統。進行城鎮村莊地籍調查，建立地籍調查庫及產權產籍管理信息系統，實現地籍管理日常業務，提高工作效率和管理水平。

——基準地價管理信息化。該系統對確定基準地價區域內影響基準地價的各種因子（如土地級別、土地出讓、轉讓、出租、抵押等價格、房產交易中的地價，企業經營活動中的土地利用效益、土地區位等）進行分析和計算，選擇適當的測算模型及相關參數來確定各土地級內或均質地域內的土地收益曲線或地價曲線，進而計算行業的區域平均價，確定地價曲線和區域內的基準地價，確定區域或區域內各個等的標準宗地的標定地價，建立基準地價信息庫。

——土地利用管理信息化。開展土地利用管理信息化建設，建立土地使用權出租、抵押、轉讓數據庫，實現查詢、統計、管理的信息化。

（3）輔助決策及辦公自動化系統。建立包括窗口辦文、政府上網、公文傳輸、建設用地報批、人事、財務、檔案、政策法規咨詢等內容為主的辦公自動化系統。通過建立辦公自動化系統，以擴大政務公開、方便群眾辦事、規范辦文流程和辦事程序、提高服務質量和辦事效率，改善機關形象。它又分為：

——辦文管理信息化。開展公文管理、檔案管理和土地宣傳信息化應用，實現公文管理、檔案管理和土地宣傳的信息化。在窗口辦文的基礎上，實現公文跟蹤管理的信息化；并將已有資料建庫。

——人事科教管理信息化。開展信息化知識培訓，建立人事管理、科技教育和外事管理信息庫，實現信息化管理。

——財務管理信息化。建立財務信息庫，實現財務管理、統計管理和收費管理信息化。

——政策法規管理信息化。開展政策法規、信訪和監察管理信息化建設，建立政策法規、信訪案件和監察案件數據庫，提供多種方式的查詢服務，并對信訪信息進行統計、分析。有條件的地方，可開展土地監察快速反應系統。

——紀檢和機關黨委管理信息化。開展紀檢和機關黨委管理信息化建設，建立紀檢和機關黨委管理數據庫，提供多種方式的查詢服務，并對有關信息進行統計、分析。

3.5 網絡建設

3.5.1 目標任務

通過實施“數字國土”工程，全面建成鏈接國家和省政府信息中心、有關部門，各市（地）、縣（市、區）土地管理局，覆蓋全省的、高速有效、安全的網絡系統和數據通道，從而快速高效獲取、存儲、共享國土資源數據，提高國土資源社會化服務水平。

3.5.2 主要內容

（1）機關內部局域網建設。建立局機關內部局域網，以實現辦公自動化、信息發布及土地資產管理、土地資源管理業務的開展。對外數據發布網與內部辦公網采用物理分隔方法，確保信息安全。

（2）城域網建設。通過國際互聯網、國家專用通信網，連接各縣、市土管局及土管所，實現城域范圍數據共享、信息發布、聯網辦公。

（3）廣域網建設。通過衛星、微波、專線等實現與國土資源部信息中心及其他部門信息中心的數據傳輸。

（4）網絡管理系統。通過地址管理、域名解析或虛擬技術等手段，將各站點間的物理鏈接分解為不同的業務、信息查詢發布等邏輯網。各邏輯網獨立運行，互不干擾，但在物理上使用同一信息通道。

（5）網絡安全系統。采用國家安全部門認證的先進的安全保密及防火墻技術，建立起安全屏障，保證信息網絡的安全。

3.6 社會化服務體系建設

3.6.1 目標任務

通過建立國土資源信息發布網站，建立社會服務數據庫系統，實現與省內各相關信息發布網站的鏈接，向社會提供方便快捷、形式多樣、內容豐富的國土資源信息服務，形成一個功能強大、有廣泛影響的國土資源信息服務網。

3.6.2 主要內容

（1）信息發布系統建設。在土地資源管理信息系統、土地產權產籍管理信息系統、辦公自動化信息系統建設的同時，建立信息發布系統，把土地資源調查統計信息、土地利用狀況統計信息、地籍資料、城鎮基準地價、法律法規等信息進行發布，充分發揮信息的公益性。并與熱門站點、導航系統建立鏈接，提高使用頻率。

（2）社會服務數據庫建設。通過對各種數據庫的提取、分析、加工、數據格式轉換及篩選后，經過審查、認定，形成不同專業的信息服務數據庫，建立起面向不同用戶的信息服務系統，提供快捷、方便的服務。

4 結束語

通過“數字國土”中標準化建設、基礎數據庫建設、信息系統建設、信息網絡建設和信息社會化服務體系建設，推動土地信息的數字化、網絡化、時態化，推動土地信息系統建設的標準化、規范化、科學化，并最終推動土地管理工作的決策科學化、管理規范化及辦事高效化。

什么是GIS技術？

GIS是英文Geographic Information Systems的縮寫，中文習慣譯為地理信息系統。通常泛指用于獲取、存儲、查詢、綜合、處理、分析和顯示地理空間數據及與其相關之信息的計算機系統。它是隨著計算機技術和地理科學等的發展而發展起來的，它通過計算機對各種地理空間數據進行組織、管理、統計、分析和顯示，生成并輸出用戶所需要的各種地理信息，它由計算機、地理信息系統軟件、空間數據庫、分析應用模型和圖形用戶界面及系統管理人員所組成。

自從20世紀60年代初GIS概念在加拿大提出以來，隨著多學科、多技術的發展和密切結合，尤其是計算機技術和空間分析理論的飛速發展，GIS的含義和應用在不斷擴大，GIS技術在最近20多年內取得了驚人的發展，并廣泛地應用于各個領域。例如，土地信息系統可看成是GIS技術在土地管理的具體應用，因此，GIS技術是土地信息系統建設最為關鍵的技術之一。

目前，GIS技術的幾個發展主要表現在：

（1）三維GIS和時態GIS的發展已取得了一定進展。

（2)GIS和GPS、RS三者結合的技術日益成熟。

（3）空間數據的存儲管理技術發展迅速。

隨著對象—關系數據庫技術的發展，將空間數據無縫集成在DBMS中已成為現實。關系數據庫（RDBMS）和GIS的結合，利用RDBMS存儲GIS數據，并通過RDBMS存取和操縱這些數據。新的RDBMS（如ORACLE產品）支持新的對象—關系模型，從而可以更好地支持空間數據類型（4）組件GIS技術。地理信息系統的組件化，就是采用組件（Component）技術實現地理信息系統基礎平臺和應用系統。其本質就是軟件可復用技術。COM GIS就是采用了面向對象技術和組件軟件技術的GIS系統，其基本思想是把GIS的各大功能模塊劃分為幾個組件，每個組件完成不同的功能。各個GIS組件之間以及GIS組件與非GIS組件之間，都可以方便地通過可視化的軟件開發工具集成起來，形成最終的GIS基礎平臺及應用系統。組件式GIS代表著當今GIS發展的潮流。

（5)Web GIS技術。Web GIS是在INTERNET信息發布、數據共享、交流協作基礎之上實現GIS的在線查詢和業務處理等功能，是Internet技術應用于GIS開發的產物?；ヂ摼W（Internet），尤其是萬維網（WWW），已經成為GIS的新的操作平臺。GIS通過WWW功能得以擴展，真正成為一種大眾使用的工具，從WWW的任意一個節點，Internet用戶可以瀏覽Web GIS站點中的空間數據、制作專題圖，以及進行各種空間檢索和空間分析，從而使GIS進入千家萬戶。

基于GIS的城鎮土地定級估價管理信息系統

崔永林1 王霞2 劉洪義1

（1.山東省德州市國土資源局，德州，253012；2.中國農業大學土地資源管理系，北京，100094）

摘要：采用GIS技術建立科學、完善、實用的城鎮土地定級估價信息系統（ULEIS）是當前土地管理工作中，亟須解決的一個問題。本文介紹了基于組件式GIS，結合德州市區實際建立的城鎮土地定級估價管理信息系統的設計思想，對系統模塊的組成進行了分析與設計。

關鍵詞：GIS；城鎮土地；定級估價；信息系統

1 引言

1.1 系統設計背景

隨著我國市場經濟和土地使用制度改革不斷深化，科學管理土地價格、有效調控土地市場已成為一項重要的任務。土地定級和基準地價是我國土地市場管理的基礎，但由于我國城鎮土地定級估價工作起步相對較晚，技術手段還不完善，在技術層面上還存在以下一些問題。

（1）現有的城鎮土地定級估價更新調整方法耗時長、投入大，不能滿足基準地價的現勢性要求，這是一個迫切需要解決的問題。

（2）各地測算基準地價的方法差異較大，實現土地定級、基準地價更新的技術方法與技術手段缺少統一的工作流程標準。

（3）各地所建立的基準地價體系，只能反映評估期日一定時效內的地價水平，大多數是靜態的數據，缺乏有效的管理和應用。

（4）所開發的軟件系統大多數停留在定級估價基礎資料處理和地價信息的查詢打印等功能上，不能及時、準確、全面監測更新城市的地價水平、分布狀況及變化趨勢，難以適時的進行宏觀調控。

因此，適應土地參與宏觀調控的需要，有效增強調控土地市場的能力，研究開發科學、完善、實用的城鎮土地定級估價信息系統（ULEIS）是當前土地管理工作中亟須解決的一個問題。

1.2 系統總體目標

選擇適當的平臺，開發集土地定級（調整）、基準地價測算（更新）、宗地（標定）地價計算、地價指數編制、地價分析、地價信息管理及系統維護于一體的地價管理和監測系統，實現屬性數據與空間數據、靜態數據與動態數據的有機結合，達到科學管理地價、適時監測土地市場運行狀態的目標。

1.3 系統技術路線

1.3.1 系統業務流程技術路線

按照目前全國城鎮土地定級與基準地價更新的整體要求，將城鎮土地定級與基準地價更新及地價動態監測相結合進行。在全面進行城鎮土地利用和土地市場調查的基礎上，采用“多因素綜合評判法，并利用市場交易樣點地價進行校核”的技術路線進行土地定級；采用“以土地定級為基礎，以市場交易地價資料為依據”的技術路線進行基準地價更新；在土地級別與基準地價確定以后，按級別、分用途設立監測點，評估監測點地價。

1.3.2 系統實現技術路線

主要采用組件技術，在MAPGIS平臺上構建，所有的空間數據和屬性數據都由大型數據庫來管理，實現空間數據和屬性數據的一體化管理、更新，從而實現具有真正意義上的網絡版。用大型數據庫（SQL Server2000）對該系統的所有空間數據和屬性數據進行統一的一體化存儲管理。通過大型數據庫進行管理，可以很好的解決系統的并發性、安全性，從而實現數據共享，便于協同工作。

1.4 系統設計原則

系統設計主要堅持實用性原則、可靠安全性原則、標準化原則和可擴展性原則。

1.5 系統開發環境

服務器端：Windows 2000 Server，Microsoft SQL Server 關系型數據庫有較強的功能和較低的價位。

GIS 軟件：遵循“統一規劃、統一配置、統一實施”的原則，選取國內研究機構研發的MAPGIS軟件平臺。

二次開發軟件：采用面向對象的程序設計語言Micosoft visual c＋ ＋ 6.0。

1.6 系統集成框架 （圖1）

圖1 系統總體設計框架圖

2 系統數據庫設計原則

2.1 規范化原則

數據模型的設計采用E－R模型，按照現有大型數據庫的設計標準，遵照3 NF的要求進行設計，以減少數據冗余和提高效率。

各種表（對象）的命名規范化。不同的數據庫產品對對象的命名有不同要求，因此，數據庫中的各種對象的命名、后臺程序的代碼編寫應采用大小寫敏感的形式，各種對象命名長度不要超過30個字符，便于應用系統適應不同的數據庫。

2.2 空間數據與屬性數據一體化存貯原則

按統一的地理坐標將地理實體要素進行分層疊合符合圖形數據庫設計的發展趨勢。將具有相同空間特征和屬性實體意義的圖形要素存放在同一圖層中，以文件形式進行存取，以保證圖形數據及其屬性數據的相對獨立性和安全性。例如，評估區域底圖信息分別由底圖點文件、底圖線文件和底圖區文件分層疊加。土地級別圖信息由級別注記點文件、級別邊界線文件、級別區域區文件及級別屬性表文件構成，并與底圖疊加，形成土地級別圖。

3 系統功模塊能設計

3.1 數據管理模塊功能設計

主要功能是對市場交易樣點和監測點進行數據的輸入、刪除、編輯，進行數據維護更新。

3.1.1 樣點地價錄入與維護

對于歷年新發生的樣點提供錄入、修改、刪除界面，客戶端可以向服務器傳送數據，且此類數據一經錄入，即能夠供客戶端進行宗地地價評估使用。

3.1.2 監測點數據錄入與維護

包括新增監測點信息輸入，監測點選擇，監測點刪除三部分。

3.2 定級模塊功能設計

主要功能是交互式地選擇影響城鎮土地級別的各項定級因素，并根據因素類型，自動計算作用分值；采用多種方法確定因素權重，自動確定土地級別；對劃分的土地級別進行合理性檢驗，輸出各項定級成果；為基準地價更新和級別提供數據。

3.2.1 輔助圖層選擇

由用戶選擇參與土地定級的圖形要素圖層，并加載相應的圖形文件。其中包括工作底圖、道路網格、河流水系、山地丘陵、過境交通、注記點文件等。

3.2.2 土地定級類型選擇

提供商業用地土地定級、住宅用地土地定級、工業用地土地定級、綜合用地土地定級四個選項，用戶可根據定級需要選擇土地定級類型。

3.2.3 定級因素體系設置

主要包括兩個方面的功能：定級因素體系管理和定級因素體系選擇。

3.2.4 特爾菲法確定因素權重

提供可編輯的專家庫信息，并根據已確定的定級因素體系，在專家庫中選擇專家打分，根據打分結果計算各因素權重，并進行均值方差檢驗。

3.2.5 評價單元設置

在采用網格法進行定級時，由用戶輸入定級網格的大小及進行網格劃分的圖幅范圍，并生成相應的網格文件。

3.2.6 因素網格作用分計算

分別計算網格中各因素的作用分，并生成各因素等值線圖。其中對于點、線狀地物提供線性衰減和非線性衰減兩種計算方法。在衰減計算中的相對距離計算，提供兩點直線距離、最短路徑距離、最佳路徑距離三種算法。

3.2.7 土地級別確定

依據權重計算網格總分值、生成總分值等值線與土地級別圖。

3.2.8 土地級別的調整

主要是利用圖形編輯模塊中提供的編輯工具調整土地級別界線。

3.2.9 面積量算

采用解析法，計算定級成果中各級土地的面積，并將計算結果以字符形式輸出。

3.2.10 結果輸出

（1）能夠顯示或打印輸出不同用途、各級別面積、比例等，顯示或打印輸出級別圖。

（2）進行可選設置 是否進行結果確認和上傳服務器，確定上傳內容與形式。

3.3 基準地價評估更新模塊功能設計

主要功能是完成對定級范圍以內的土地估價形成相應的專題地圖及報表、統計圖等，包括估價樣點的采集，樣點數據地價計算，樣點數據地價修正，樣點數據統一性檢驗，樣點數據異常數據檢驗與剔除，基準地價計算等模塊。

3.3.1 評估公共信息設置

包括兩個功能界面，一是基準地價內涵輸入界面，二是估價參數設置界面。

基準地價內涵輸入界面提供用戶對基準日，不同用途（商業，住宅，工業用的）各級別基準地價條件（土地使用年限，開發條件，容積率）的輸入。

估價參數設置界面提供用戶對不同用途不同級別的土地還原率、房屋還原率、綜合還原利率，不同建筑結構下的重置造價、殘值率、耐用年限的輸入。

3.3.2 樣點數據錄入與維護

樣點數據輸入界面提供用戶輸入采集樣點的相關信息；樣點數據編輯界面提供用戶對采集樣點的屬性字段數據修改以及樣點數據的刪除。

3.3.3 樣點地價計算與修正

包括樣點地價計算界面，樣點地價修正系數輸入界面，樣點地價修正界面和樣點基準地價顯示界面。

樣點地價計算界面提供用戶選擇不同樣點類型（租賃樣點，征地樣點，出讓樣點，房屋買賣樣點，房地產開發樣點等），然后顯示出相關類型的樣點數據，對不同類型的樣點數據提供計算公式計算得出初始樣點地價。

樣點地價修正條件輸入界面包括樓層修正系數輸入界面，交易期日修正系數確定界面，基礎設施修正幅度輸入界面。

樣點地價修正界面提供在用戶確定修正系數的前提下對初始樣點地價修正。

樣點基準地價顯示界面顯示經過修正后的最終樣點地價。

3.3.4 基準地價計算

基準地價計算界面提供用戶選擇用地類型，土地級別，依據樣點地價、監測點地價、地價指數，采用相應的計算方法（算術平均法、加權平均法、單元分值－地價擬合法），建立起計算模型進行基準地價計算。

3.3.5 基準地價修正系數體系建立

包括影響因素確定界面，影響因素權重確定界面和修正系數顯示界面。

影響因素權重確定界面提供成對因素比較法和特爾菲法兩種方法，成對比較法由用戶輸入比較值，然后計算出各影響因素的權重值，特爾菲法能夠對專家打分進行統計并確定權重。

修正系數顯示界面提供在影響因素權重確定的前提下，計算出各因素的修正系數并顯示出修正系數表。

3.3.6 評估結果顯示與輸出

評估結果顯示與輸出界面能夠顯示基準地價圖，基準地價表以及基準地價修正系數表，并能讓用戶有選擇的選擇打印輸出或上傳服務器。

3.4 宗地地價評估功能設計

宗地地價評估功能設計思想：在土地定級和基準地價評估成果建立的基礎上，采用系統提供的分類基準地價修正系數體系對宗地標定地價進行評估。系統還提供收益還原法計算宗地地價、成本逼近法計算宗地地價、市場比較法計算宗地地價。

3.4.1 宗地條件輸入

包括人工輸入宗地條件界面和人工選擇宗地界面。

3.4.2 選擇估價方法

包括基準地價修正法計算界面，收益還原法計算界面、成本逼近法計算界面、市場比較法計算界面，剩余法計算界面。

基準地價修正法計算界面包括宗地地價評估影響因素體系確定界面和因素修正系數確定界面。

宗地地價評估影響因素體系確定界面主要是確定宗地估價的影響因素，在用戶選定宗地地塊的前提下，提供用戶選擇影響該宗地地塊的影響因素。

因素修正系數確定界面在用戶確定宗地影響因素的前提下，量算到各影響因素的距離，參照基準地價修正系數表給出選定因素的修正系數值。

3.4.3 宗地地價計算

宗地地價計算界面能讓用戶選擇簡單平均、加權平均或直接采用某一方法對各種方法得出的結果進行計算，得出最終的宗地地價。

3.4.4 評估結果輸出

評估結果輸出界面能夠讓用戶輸出評估宗地的基本信息、簡單的評估過程、不同評估方法結果以及最終結果（單位地價、宗地面積、總地價等），即輸出一個簡單的宗地估價報告。

3.5 地價監測模塊功能設計

土地地價動態監測模塊的主要設計思路是通過對監測點及市場交易樣點資料的地價計算，由得出的地價進行動態監測指標計算，編制地價指數表。

3.5.1 生成地價區段

在土地定級圖，基準地價圖，工作底圖基礎上，提供交互式劃分地價區段功能。用戶可以通過圖形編輯模塊中相關線編輯功能自己劃分地價區段，以級別界線，街區道路，河流，宗地界線等線狀地物為依據。當劃分的區段存在這些線狀地物時，自動修正區段邊界為這些線狀地物；并且自動計算所屬級別和該地價區段總面積；輸入區段的編號，并且輸入地價區段中商業用途、工業用途和居住用途面積的比例，系統自動計算出該地價區段中該用途的實際土地面積。

3.5.2 監測點數據錄入與維護

包括新增監測點信息輸入，監測點選擇，監測點刪除三部分。

3.5.3 監測點地價評估

在這個功能中，可以調用宗地地價評估功能。監測點地價評估中，用戶通過對計算方法的選擇及對不同方法計算的結果權重確定，得出最終的監測點地價。

3.5.4 地價動態監測指標值計算

在監測點地價及市場交易樣點地價的基礎上，計算地價動態監測指標值：地價水平值、地價增長量、地價增長率和地價指數。

3.5.5 編制地價指數表

由所計算出來的地價指數來編制地價指數表。對于首次建立地價動態監測體系，給用戶提供的是各區段、各用途、各級別、綜合平均地價。以后各年份以2006年為基期，供地價指數表（定比、環比皆提供）。

3.5.6 地價動態監測指標值分析

對地價水平值、地價增長量、地價增長率和地價指數（包括各級別、各用途、各區段）進行分析，得出分析圖、趨勢圖等。

3.5.7 結果輸出

能夠顯示或打印輸出監測點信息、動態監測指標表、地價指數表等。

進行可選設置：是否進行結果確認或上傳服務器，確定上傳內容與形式。

3.6 查詢統計模塊

統計查詢模塊的設計思想是，開發一個系統，就必須要有數據，經過處理后獲得所需數據，用戶通過系統可以找到自己需要或感興趣的數據。但很多用戶在查詢中針對不一樣的需要點要進行不一樣的查詢方式。

3.6.1 目標屬性查詢

用戶可以通過在圖層上選中目標點（線、面），來查詢該目標點（線、面）的屬性。

3.6.2 目標空間查詢

用戶可以通過輸入目標點（線、面）的屬性條件或限制條件或邏輯表達式，在圖層上查詢到所需的目標點（線、面）。

3.6.3 雙屬性統計

對于圖層上的點（線、面），用戶不僅僅可以查詢單個目標點（線、面），還可以對滿足兩個屬性的點（線、面）進行統計，生成統計圖和統計表圖等。

以上查詢可以對地價樣點、監測點等數據進行空間數據與屬性數據的雙向查詢，滿足用戶基本的查詢要求。

4 系統安全設計

4.1 用戶級別劃分

將系統功能分模塊對不同用戶開放，規定不同級別用戶對數據的不同讀、寫、修改權限。運行系統設置用戶的口令與密碼，定期對用戶更新、刪除維護管理。

4.2 用戶口令檢查

用戶進入系統需輸入注冊過的口令，密碼，否則系統拒絕用戶的使用，口令的建立與更改只有系統管理員具有該權利，對保密信息的查詢還應建立高級用戶口令。

4.3 跟蹤系統運行建立日志文件

防止用戶不負責任地使用本系統，及事故責任的追查，系統自行跟蹤用戶使用情況，建立用戶檔案，記錄上層菜單功能項激活情況及重要功能項的執行過程。事務檔案文件中包括，用戶名、口令密碼、進入退出系統時間、激活菜單功能項清單序列。

4.4 數據的定期備份轉貯

定期地對數據備份，建立備份記錄，包括備份時間、操作人員、數據存儲量等有關信息。

4.5 入庫數據的嚴格檢查

通過格式轉換而進入系統的其他數據在正式入庫之前，先進入緩沖區進行檢查，并配置數據查閱功能，圖形化顯示供人機交互式檢查。

5 結語

城鎮土地定級估價是隨著國家對土地使用制度的改革而產生的一個新領域，很多方面還處于探索階段。在城鎮土地定級估價工作中，計算機產業的發展為新技術的應用奠定了基礎?；诮M件式GIS技術建立起來的城鎮土地定級估價信息系統就是新技術在土地管理工作中應用的一個范例，它的建立使土地管理工作進一步走向規范化、信息化、科學化，進而不斷推動土地有償使用制度改革的深化，并使其不斷完善和發展。